법인 임대보증금 간주익금 (간주임대료) : 완벽정리

법인 임대보증금 간주익금 (간주임대료) : 완벽정리

이번 포스팅에서는 법인의 간주임대료에 대해 알아보겠습니다. 법인의 간주임대료 규정은 법인세법이 아닌 조세특례제한법에서 규정하고 있습니다. 그래서인지 법인 간주임대료는 놓치고 계신분들이 은근히 많은듯합니다.

1. 임대보증금 등의 간주익금 

내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 영리법인은 부동산을 임대하고 보증금을 받은 경우에 그 보증금에 정기이자율에 상당하는 금액을 익금에 산입하도록 규정하고 있습니다. 임대료를 안받고 보증금을 수령하여 별도의 자금 운용을 하여 사실상 소득금액을 누락하여 법인세를 덜 내려는 행태를 막기위해 만들어진 규정입니다. 또 보증금으로 부동산을 매입하는 이른바 부동산 갭투자 투기를 억제하기 위한 세법의 규정이라고도 볼 수 있습니다. 

참고로 조특법에서는 내국법인 & 영리법인만을 간주임대료 대상으로 규정하고 있어 외국법인이나 비영리법인은 해당 규정을 적용하지 않습니다. 

2. 간주임대료 계산 요건

(1) 차입금 과다보유법인 

차입금이 자기자본의 2배에 초과하는 법인을 말합니다. 이 때 차입금과 자기자본은 적수로 계산하여야 합니다. 여기서 자기자본이란 회계상 자산에서 부채를 차감한 금액과 납입자본금(자본금+주식발행초과금+감자차익-주식할인발행차금-감자차손) 중 큰 금액을 말합니다. 

(2) 부동산임대업을 주업으로하는 영리내국법인

부동산임대업을 주업으로 하는 법인이란 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상인 법인을 말합니다. 이 때 비율계산시에는 소득세법 제99조 규정을 준용합니다. 자산가액은 단순히 장부상 금액이나 취득가액이 아닌 기준시가에 의한 금액을 말하는 것이니, 유의하셔야 합니다. 장부에 취득가액으로 계상되어 50% 미만인 것처럼 보이나 실제로 50% 이상인 경우가 많습니다. 

3. 간주임대료 적용 제외

주택 임대사업은 간주임대료 적용에서 제외하도록 합니다. 다음 중 넓은 면적을 주택 임대사업에 관련된 토지로 봅니다. 

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배를 말한다)를 곱하여 산정한 면적

4. 간주임대료 계산 방법

보증금에서 건설비 상당액을 차감한 금액을 모수로 하여 정기예금이자율만큼을 사실상 임대료라고 봅니다. 여기서 임대보증금으로 인한 금융수익을 차감하는 것입니다. 한마디로 실제 임대료를 안받더라도 임대료 상당액을 받은 것으로 보는 개념인 것이지요.

(임대보증금 적수 - 임대부동산의 건설비 적수) × 정기예금이자율 ÷ 365 － 임대사업부문에서 발생한 금융수익

(1) 임대보증금 적수 : 임대보증금 매일매일의 잔액을 합계한 금액입니다. 임대보증금 × 임대일수라고 생각하시면 쉽습니다.

(2) 임대부동산의 건설비 적수 : 건설비 적수란 건물의 세법상 취득가액을 말합니다. 

(3) 정기예금이자율 : 국세청이 고시하는 이자율입니다. 2016년기준 1.8%입니다.

(4) 임대사업부문에서 발생한 금융수익 : 예금이자, 수입배당금, 유가증권처분이익 모두 포함입니다. 다만, 평가손익은 포함되지 않습니다.